韓國房子坪數怎麼算？韓國公寓為什麼看起來這麼小

網路物件頁面上寫的是84平方公尺，電話裡的仲介卻說是「34坪」，屋主則隨口一句「三十幾坪吧」，就轉身進廚房燒水了。同一間房子，前後聽到三個數字，真要拿捲尺去量，哪一個都對不上。想弄懂韓國房子坪數，得先看穿這道落差，因為「韓國公寓好小」的印象，多半就是這樣來的。當然，也不全是錯覺。韓國公寓真的偏小的那一部分，背後有幾個說得出名堂的原因。

快速解答

• 韓國物件上寫的是 전용면적（專用面積），只算自家大門以內的室內樓地板，所以標示84平方公尺的房子，實際能用的空間比想像中寬。
• 一坪（평）等於3.3058平方公尺，換算數字跟台灣民間沿用的坪相同；在韓國，坪失去法定地位已經幾十年，仲介、屋主和鄰居開口閉口卻還是坪。
• 房子真的偏小，原因有三：2024年首都圈擠進全國50.8%的人口，土地不夠用；建商習慣蓋到85平方公尺的上限為止；同一次普查的平均家戶人數只有2.19人。

韓國公寓為什麼看起來這麼小？一半是量法，一半是現實

大約一半出在量法：廣告上的84平方公尺，只算你家大門以內的樓地板。另一半才是房子真的小，背後有地理、法律和人口結構三股力量。

第一個原因是土地。根據2024年人口住宅總調查，首都圈住了全國50.8%的人口，也就是2,631萬人；首爾更不用說，2025年的國家人口密度指標顯示，每平方公里住了15,432人。全國一半的人擠在一塊開車一個上午就能跑完的地方，房子不可能往旁邊攤開，只能往上疊成高樓，而高樓一蓋，房型也就跟著一格一格地標準化。到了2024年，公寓已經占全國住宅總數的65.3%。

第二個原因寫在法律裡。韓國住宅法第2條把 국민주택규모（國民住宅規模）定為專用面積85平方公尺以下的住宅（首都圈以外、非都市地區的邑、面放寬到100平方公尺），稅要怎麼課、能不能用公共貸款、申購照哪一套規則，都看房子有沒有超過這條線。建商自然就蓋到剛好壓線為止。物件網站上老是看到84平方公尺，原因就在這裡：它是還算得上國民住宅規模的最大房型，整個營建業的設計都往這個上限靠。

最後是人口結構。同一次普查顯示，2024年平均每戶只有2.19人，一般家庭中有36.1%、也就是804萬戶是一個人住。超過三分之一的家只住一個人，這時候還大量蓋140平方公尺的家庭房型，怎麼看都不是聰明的生意。就連婚禮上收下的韓國婚禮禮金，也常常直接拿去付這種房子的保證金。說穿了，房子壓得這麼小，和南韓為什麼能這麼快變富裕是同一段歷史：一個國家在一代人之內完成都市化，得趕快讓所有人都有地方住，除了往上蓋，沒有別條路。

韓國的「坪」跟台灣一樣嗎？為什麼不合法卻還在用

大小一樣，處境不同。韓國的坪（평）是傳統面積單位，一坪等於3.3058平方公尺；教育部《重編國語辭典修訂本》寫的是一坪合3.30579平方公尺，並註明臺灣目前民間仍沿用，四捨五入後就是同一個數字。差別在於，坪在韓國早就被踢出法定單位，大家嘴上卻照講不誤。

韓國早在1964年就把國際單位定為法定計量標準，계량에 관한 법률（計量相關法律）明文禁止在計量或廣告中使用非法定單位。取締並不是一次到位，而是分階段推進：2007年起推動面積改用平方公尺、重量改用公克，先從日常交易下手，最早挨罰的是日報不動產廣告上的坪數；2013年，稽查範圍再擴大到網站、房仲門市、街頭布條和樣品屋。截至2026年，施行令的罰鍰基準（附表28，2024年7月修正）是初犯60萬韓元、第二次120萬韓元、第三次起200萬韓元。

話雖如此，隨便走進麻浦或水枝哪一家 부동산（不動產仲介），櫥窗白板上寫的還是坪數。白紙黑字的合約只能寫平方公尺，聊天時講的卻是坪，因為一說坪，大家腦中馬上有畫面。

台灣的官方規定則是兩者並列：內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》裡，土地、房屋、共有部分的面積欄位，都是在平方公尺後面用括號附上坪數。

專用面積與供給面積：韓國房子的公設怎麼算

전용면적（專用面積）是你家大門以內的樓地板；공급면적（供給面積）則再加上你分攤到的走廊、樓梯間和電梯廳。韓國《住宅供給規則》第21條規定，銷售公告標示每戶面積時必須用專用面積，公用部分只能另外分項列出，不准跟專用面積加成一個看起來比較大的總數。

韓文用語	涵蓋範圍	屬於誰
전용면적 專用面積	大門以內的全部空間，自外牆內側面起算	只屬於你家
주거공용면적 住居共用面積	你這一層的走廊、樓梯間、電梯廳	與同層住戶共用
공급면적 供給面積	專用面積加住居共用面積	口頭「坪數」算的就是它
계약면적 契約面積	供給面積加停車場、管理室、健身房	管理費管到的所有地方

韓國的物件平台都把專用面積擺在最前面，因為法律認的是這個數字。換句話說，看到「84平方公尺」時腦中浮現的房子，已經是扣掉所有公用空間、只算室內的最保守版本；仲介嘴上報的坪數，反而是把走廊、樓梯間都算進去的大數字。外地人最想不通的是，兩套說法同時存在，韓國人卻一點也不覺得亂：合約上的數字老老實實，嘴上的坪數說得寬一點，大家心裡都有數。

台灣的契約寫法剛好反過來。同一份應記載事項還要求寫明「本房屋面積共計」多少平方公尺（坪），底下再拆成主建物、陽台之類的附屬建物，以及門廳、走道、樓梯間、電梯間等共有部分，還得標出主建物占登記總面積的比例。台灣的契約先給加總後的大數字、再列明細；韓國的銷售公告先給的，卻是只算大門以內的那一個。

韓國房子坪數換算表：平方公尺與坪對照

專用面積84平方公尺換算約25.4坪，新建案裡最常見的59平方公尺則約17.8坪，兩者都不含公設，也不含陽台。韓國人嘴上說的「34坪」「24坪」，是另一套從供給面積換算出來的數字。

專用面積（전용면적）	直接換算（÷3.3058）	韓國口頭說法	常見適合對象
39㎡	約11.8坪	16坪	一個人住，較寬敞的套房
49㎡	約14.8坪	20坪	兩人，一房
59㎡	約17.8坪	24坪	兩人或小家庭，三房
74㎡	約22.4坪	30坪	三口之家
84㎡	約25.4坪	34坪	最標準的家庭房型
114㎡	約34.5坪	45坪	大坪數、高階產品

同一列的兩個坪數差這麼多，是因為韓國的口頭坪數拿的是供給面積，旁邊那欄才是專用面積直接除出來的結果。要抓底線，可以對照法定下限：韓國的最低居住基準從2011年修正後就沒再動過，到2026年仍規定單人家戶的住宅至少要有14平方公尺（約4.2坪），表上最小的39平方公尺也將近它的三倍。數字看久了還是抽象，不妨看看韓國人平常怎麼過日子：家裡沒有浴缸，就到巷口的汗蒸幕去泡。

陽台外推真的能增加室內空間嗎？

會，韓國物件標示的面積比實際住起來小，最主要就是因為這一點。建築法施行令的修正自2005年12月2日施行，從此陽台只要符合政府的陽台設置基準，就能合法裝修成客廳、臥室或收納空間，新舊社區都適用；在那天以前取得建照的公寓，還得另外留下避難空間或隔間牆。

陽台算的是 서비스 면적（服務面積），本來就不在專用面積裡。合法外推以後，多出來的是有暖氣、擺得下家具的實在空間，廣告上的數字卻一平方公尺也不會增加；兩間同樣標84平方公尺的房子，住起來可能差上一整個房間，道理就在這裡。

台灣的算法又不同。前面提到的那份應記載事項，把陽台列為附屬建物、算進專有部分，房屋價款裡也有陽台自己的一欄，其餘附屬建物則不得計入買賣價格。屋簷和雨遮，只有民國107年1月1日前已申請建造執照的案子才列得進去。同一塊陽台，在台灣寫進契約的坪數，在韓國卻落在專用面積之外。

2000年代中期以後的新建案，設計圖大多一開始就假設陽台會外推，接待中心裡的樣品屋，幾乎也都是外推後的樣子。比價以前，先問清楚這一戶是 확장형（外推型）還是 비확장형（未外推型）；這個答案對一間房子的影響，比交屋後做任何裝修都大。

常見問題

Q: 84平方公尺的韓國房子是幾坪？

專用面積84平方公尺換算約25.4坪，這是只算大門以內的室內面積；韓國人口頭說的「34坪」則是用供給面積算的。合法外推的陽台不算在這兩個數字裡，所以實際住起來通常比標示大。

Q: 34坪換算成平方公尺是多少？

大約112平方公尺，因為這個坪數通常是從供給面積算出來的，不是專用面積。同一間房子放到物件平台上，會顯示成84平方公尺。

Q: 坪既然不是法定單位，韓國人為什麼還在用？

一來是習慣，二來坪數最貼近人對房間大小的直覺。平方公尺從1964年起就是法定標準，用坪打廣告也會被罰，可是兩代人都是用坪來想像一個家，到現在也沒改過來。於是合約寫平方公尺，聊天講坪。

Q: 59平方公尺在首爾夠兩個人住嗎？

夠。這是首爾最常見的家庭房型之一，通常在約17.8坪的專用面積裡隔出三個房間和一套衛浴，外推的陽台還不算在內。要注意的是，這17.8坪不含公設也不含陽台，不能直接拿來跟台灣契約上加總的坪數比；放在首爾，這是再普通不過的大小。

Q: 陽台會算進韓國公寓的標示面積嗎？

不會。陽台屬於服務面積，不在專用面積之內，所以合法外推的陽台能讓室內變大，物件頁面上的數字卻不會跟著變。這和台灣契約把陽台列進附屬建物的做法正好相反。

Q: 為什麼韓國公寓的格局都長得一樣？

因為建商都對著同一條法律線設計。國民住宅規模的85平方公尺上限，讓大家都想蓋到剛好壓線，59平方公尺和84平方公尺的格局就在一個又一個社區裡重複出現。再加上公寓的數量本來就多（2024年占全國住宅總數的65.3%），幾種平面圖就這樣成了全國的標準款。

下次再看到韓國房子的坪數，先分清楚對方給的是哪一個數字：專用面積、供給面積，還是悄悄外推出來的那塊陽台。分清楚以後，韓國公寓看起來就不再是「小」，而是每一寸都精打細算過。