韓国のアパートはなぜ狭い？坪と84㎡の正体

物件情報には84㎡と書いてあります。電話口の不動産屋は、同じ部屋を「34坪」と呼びます。住んでいる本人に聞けば「まあ30坪ちょっとかな」と言って、やかんを火にかける。数字は三つ、部屋はひとつ、そしてそのどれもがメジャーを当てて出てくる数字ではありません。「韓国のアパートは狭い」という印象の大半は、この隙間で作られています。ただし、作られていない部分——本当に狭い理由——もちゃんとあって、そちらにはきちんと名前を付けられます。

早わかり

• 韓国の物件表示の数字は 전용면적（専用面積）、つまり玄関の内側だけの床面積です。84㎡と書かれた住戸は、数字の印象より実際は広く使えます。
• 1坪（평、ピョン）は3.3058㎡、約35.6平方フィート。法定単位の座を降りて数十年経ちますが、不動産屋も家主も隣人も、いまだに坪で話します。
• 本当の理由は三つ——2022年に人口の50.5%が集まった首都圏の土地不足、85㎡以下という開発の既定値、そして2024年に平均2.2人まで縮んだ世帯です。

韓国のアパートはなぜ狭いのか、正直なところ

答えのおよそ半分は測り方の錯覚で、残り半分は地理と法律と人口構成が積み重なったものです。

まず地理から。2022年、首都圏には国の人口の50.5%——2,605万人——が住んでいて、ソウルだけで1平方キロメートルあたり15,551人が詰まっていました。昼食前に車で横断できてしまう広さの土地に国民の半分が暮らしていて、ゆったりした間取りが生まれるはずがありません。生まれるのは塔で、塔は規格化された住戸を生みます。

次に法律。韓国の住宅法は 국민주택규모（グンミンジュテッキュモ、国民住宅規模）を「専用面積85㎡以下の住宅」と定めていて、この一本の線が税制も公的融資も分譲の優先順位も左右します。デベロッパーはその線ぎりぎりまで建てて、そこで止まる。だから物件サイトで何度も目にする84㎡は、偶然ではありません。国民住宅規模の枠に収まる最大の住戸であり、建設業界がまるごとその天井に最適化してきた結果です。

人口構成が話を締めます。2024年の平均世帯人員は2.2人。全世帯の36.1%——805万世帯——が一人暮らしでした。三軒に一軒以上が単身の国で140㎡の家族向け住戸を建て続けるのは、ずいぶん妙な賭けになります。儀礼のお金の流れも同じ方向を指していて、韓国の結婚式で手渡されるご祝儀は、そのままこの手の住戸の保証金に消えていくことが少なくありません。この圧縮は、韓国がなぜ急成長できたのかという話を、住宅の側から語り直したものです。一世代で都市化を終えた国は、全員をどこかに収めなければならず、しかも急いでいた。上に伸びる以外に、正直な答えはありませんでした。

韓国の「坪（ピョン）」とは？違法なのになぜ生き残っているのか

1坪（평、ピョン）は3.3058㎡、約35.6平方フィートに当たる伝統的な面積単位です——そして韓国では、ずいぶん前から法定計量単位ではありません。にもかかわらず、人々の話し方は一ミリも変わっていません。

韓国が国際単位系を法定計量標準として採用したのは1964年でした。계량에 관한 법률（計量に関する法律）は、法定外単位を計量にも広告にも使うことをはっきり禁じています。取り締まりはゆっくり波状に来ました。面積（㎡）と重さ（g）を日常の商取引に移す推進が始まったのが2007年、新聞広告で坪を常習的に使う場合の過料が2010年から適用され、2013年には検査の網がウェブサイト・不動産事務所・街頭の横断幕・モデルハウスにまで広がります。2026年現在の過料は、初回60万ウォン、3回目で最大200万ウォンです。

それでも、麻浦（マポ）でも水枝（スジ）でも、부동산（ブドンサン、不動産事務所）のガラス窓に貼られたホワイトボードは坪で書かれています。契約書が平方メートルなのは、法的にそうするしかないから。会話が坪なのは、それが人の体感できる大きさだからです。日本の広告に坪単価が残っているのと、理屈は同じです。

専用面積と供給面積はどう違う？表示の数字が隠しているもの

전용면적（チョニョンミョンジョク、専用面積）は玄関の内側の床。공급면적（コングプミョンジョク、供給面積）は、そこに廊下・階段室・エレベーターホールの持ち分を足したものです。韓国の住宅供給規則は、分譲公告でこれらを一つの気前のいい合計に丸めず、別々に表示することを求めています。

韓国語	何が入るか	誰の床か
전용면적 専用面積	玄関の内側すべて。外壁の内側の面から測る	あなただけのもの
주거공용면적 住居共用面積	同じ階の廊下・階段室・エレベーターホール	同じ階と共有
공급면적 供給面積	専用面積＋住居共用面積	「坪」の数字の正体
계약면적 契約面積	供給面積＋駐車場・管理事務所・ジム	管理費のかかる範囲すべて

韓国の物件ポータルが先頭に出すのは専用面積です。法的に意味を持つのがそちらだから。つまり「84㎡」という一行からあなたが思い描いた部屋は、すでに最も厳しい、玄関の内側だけのバージョンなのです。不動産屋が口にする坪の数字のほうが、気前がいい。初めての人が驚くのは、この二つの習慣が誰も混乱させずに共存していること。書類は正直に、会話は夢見がちに、そしてどちらがどちらかは全員が分かっています。

韓国のアパートの広さ早見表：㎡・坪・平方フィート

専用面積84㎡はおよそ904平方フィート、新しい団地の主役である59㎡はおよそ635平方フィートになります。

専用面積（전용면적）	平方フィート	通称	だいたいの想定
39㎡	約420平方フィート	16坪	一人暮らし、広めのワンルーム
49㎡	約527平方フィート	20坪	二人暮らし、1ベッドルーム
59㎡	約635平方フィート	24坪	二人か小家族、3部屋
74㎡	約797平方フィート	30坪	3人家族
84㎡	約904平方フィート	34坪	家族向けの既定値
114㎡	約1,227平方フィート	45坪	大型・プレミアム帯

3列目の坪は、隣に並んだ専用面積からではなく供給面積から換算した数字です。だから二つの列は、算数として噛み合いません。床の感覚をつかむために法定の下限と比べてみると、韓国の最低住居基準は2026年現在、単身世帯の最小限を14㎡——約151平方フィート——としています。この表でいちばん小さい住戸でも、その3倍近くはあるわけです。数字がまだ抽象的に感じるなら、韓国の人たちが実際にどう暮らしているかを覗いてみるほうが早いかもしれません。家に浴槽がない代わりに、近所の入浴施設が静かにその役目を引き受けています。

バルコニー拡張は、本当に床面積を増やすのですか？

増やします。しかも、韓国の物件表示が実物より小さく見える最大の理由がこれです。2005年12月2日以降に許可を申請した建物から、建築法施行令の改正によって、アパートのバルコニーを内装して居室・寝室・収納として使うことが合法になりました。避難空間または隔壁の要件を満たすことが条件です。

バルコニーの面積は 서비스 면적（ソビス・ミョンジョク、サービス面積）で、専用面積の計算からは完全に外れています。合法的に拡張すれば、暖房が効いて家具も置ける本物の床が増えるのに、広告の数字は1㎡も動きません。同じ84㎡と表示された二軒が、部屋ひとつ分違って感じられるのはこのためです。

2000年代半ば以降の新築はほぼ拡張前提で図面が引かれていて、モデルハウスで歩くのもたいてい拡張済みの住戸です。価格を比べる前に、その住戸が 확장형（ファクチャンヒョン、拡張型）か 비확장형（ピファクチャンヒョン、非拡張型）かを確認してください。慣れた人ほど、後からどんなリフォームをするよりこの一点のほうが効くと言います。

よくある質問

Q: 84㎡の韓国のアパートは何平方フィートですか？

専用面積で約904平方フィート、つまり玄関の内側だけの床です。合法的に拡張したバルコニーはこの上に乗り、広告の数字には現れないので、実際に暮らす広さはたいていもっと広くなります。

Q: 34坪は何平方メートルですか？

およそ112㎡です。坪の数字はふつう専用面積ではなく供給面積から計算されるためで、同じ住戸が物件ポータルでは84㎡と表示されます。

Q: 法定単位ではないのに、なぜ韓国では坪を使い続けるのですか？

習慣と、坪が部屋の体感にきれいに対応するからです。平方メートルは1964年から法定標準で、坪での広告には過料もありますが、二世代が坪で家を思い描くように育ち、そのまま切り替わりませんでした。契約書は㎡、会話は坪です。

Q: 59㎡はソウルで二人暮らしに十分ですか？

十分です。市内でもっとも一般的な間取りの一つで、約635平方フィートに3部屋と浴室が収まり、そこに面積に数えられない拡張バルコニーが加わります。アメリカ郊外の基準ではきつくても、ソウルの基準ではごく普通の広さです。

Q: バルコニーは韓国のアパートの表示面積に含まれますか？

含まれません。バルコニーはサービス面積で、専用面積の外にあります。だからこそ、合法的に拡張したバルコニーは物件情報の数字を変えないまま、使える居住空間だけを増やせるのです。

手渡された三つの数字——専用か、供給か、それとも黙って拡張された分か——のどれなのかが分かった瞬間から、韓国のアパートは「狭い」ではなく「設計されている」と読めるようになります。